Immobilier: après l’acquisition du terrain, la construction!

Vous avez déjà acquis votre terrain et vous souhaitez construire, nous vous proposons,  aujourd’hui, de vous donner les clés pour mener ce projet sereinement, et sans prendre de risques.

L’opération de construction est une opération complexe qui nécessite des préalables qu’il convient de connaître avant de se lancer. Lorsque vous projetez de construire votre terrain, vous en êtes le maître d’ouvrage,  donc le donneur d’ordre de l’opération.Il vous faut donc faire appel à des professionnels tel un architecte qui sera le maître d’œuvre et un entrepreneur pour l’exécution des travaux. Plusieurs démarches administratives sont à accomplir soit par vous-même en qualité de maître d’ouvrage ou par l’architecte à qui vous confiez votre projet. Ces démarches vous permettront d’obtenir la délivrance de documents administratifs qui sont des préalables à toute opération de construction.

Les préalables administratifs à l’opération de construction : documents ou autorisations spécifiques délivrés par l’administration

Le certificat d’urbanisme

Avant toute construction, il est recommandé de demander un certificat d’urbanisme. Vous pouvez introduire cette demande directement ou par l’intermédiaire d’un architecte ou d’un géomètre expert.  Ce document administratif va présenter les règles d’urbanisme applicables à votre terrain. Il permet, également, de figer les règles énoncées pour une durée limitée, vous permettant ainsi de demander une autorisation de construire.

Comment faire la demande ?

La demande de certificat d’urbanisme est à effectuer auprès de la collectivité locale du terrain d’assise du certificat (commune ou département).S’il n’y a pas de service d’urbanisme dans ces collectivités, il faudra donc faire la demande au service d’urbanisme de l’État, et un récépissé vous est remis au dépôt de la demande.Le certificat d’urbanisme vous sera ensuite délivré après instruction par le service chargé de l’urbanisme dans un délai d’un mois, à compter de la date de dépôt.

Le contenu du certificat

Le certificat d’urbanisme est important du fait qu’il va indiquer si la parcelle peut être affectée à la construction et, dans l’hypothèse où la parcelle ne pourrait être constructible, le certificat doit en annoncer le motif.Le certificat d’urbanisme est valable pour une durée de 6 mois. Un délai qui peut être prorogé de « 3 mois sur demande expresse de l’intéressé présentée un mois avant l’expiration du délai initial ».

L’autorisation de construire

Obtenir une autorisation de construire est un principe obligatoire (sauf pour certaines situations où certains travaux peuvent être réalisés sans avoir à obtenir d’autorisation).

L’autorisation de construire ou permis de construire vise à garantir le respect de normes urbanistiques et architecturales. Elle est exigée pour les travaux neufs de construction, la réalisation de clôtures d’une hauteur dépassant deux (2) mètres, les modifications extérieures apportées aux constructions existantes, les reprises de gros œuvres, les surélévations et les travaux entraînant une modification importante de la distribution intérieure des bâtiments existants. Il concerne tous ces travaux quel que soit l’usage (habitation ou autre) du bâtiment.

Avant toute construction il vous faudra déposer cette demande d’autorisation de construire auprès de la collectivité locale ou comme pour le certificat d’urbanisme près du service de l’État si la collectivité locale n’a pas de service d’urbanisme. Un récépissé de dépôt vous est également fourni. A savoir que la demande d’autorisation de construire est dématérialisée à travers la plateforme de dématérialisation TéléDac dans la région de Dakar.

La demande doit être faite en 7 exemplaires et signée par la personne faisant construire ou son mandataire.

• Le dossier de demande complet doit contenir :

– Un titre de propriété
– La notice descriptive détaillée des travaux à exécuter – Le plan de situation fera figurer l’emplacement destiné à recevoir la ou les constructions. Ce plan devra, sous peine de rejet du dossier,  permettre d’identifier le terrain sans ambiguïté,  l’extrait du plan cadastral visé par le cadastre
– Le plan de masse coté dans les deux dimensions
– Les plans des façades et les plans de tous les niveaux et les coupes significatives
– Une fiche de renseignement portant sur le projet de construction
– Un devis descriptif du projet
– Un plan de fosses septiques ou indiquer le système d’évacuation à l’égout, s’il existe.

Le délai de réponse

• L’administration sénégalaise est tenue de répondre sous :

– 28 jours calendaires pour les dossiers dits ordinaires ; dossier individuels ou émanant des coopératives d’habitat, demande de renouvellement, etc.
– Ou 40 jours pour les dossiers dits complexes : immeuble de grande hauteur par exemple

 

L’autorisation est alors délivrée au propriétaire ou à son mandataire.L’autorisation de construire doit être affichée sur son terrain d’assise dès sa notification jusqu’à la fin des travaux pour garantir l’information des personnes à proximité du lieu des travaux.
En cas de refus, l’administration devra motiver sa décision et,  grâce aux observations ainsi faites, permettre de déposer une nouvelle autorisation conforme aux règles et normes de l’urbanisme.

Le permis de construire doit être renouvelé au bout de 3 ans si les travaux ne sont pas terminés.

S’entourer de professionnels

Tous ces documents en main, vos plans établis, vous pouvez maintenant démarrer vos travaux de construction.
Pendant cette phase de pré-travaux, il est utile d’insister sur l’importance de travailler avec des professionnels. L’architecte vous permettra d’avoir des plans corrects et de surcroît vous orientera vers des entrepreneurs sérieux qui se chargeront de l’exécution des travaux. L’architecte vous conseillera et sera capable de matérialiser vos souhaits tout en restant exigeant sur les normes de qualité et de sécurité. Vous êtes ainsi assurés d’avoir en main des plans corrects, validés par un bureau de contrôle mandaté.

Si le montant de votre projet dépasse 30 millions de FCFA, hors coût du terrain, vous êtes légalement tenu de travailler avec un architecte, dont la signature est obligatoire, pour l’obtention de l’autorisation de construire. L’entrepreneur doit, idéalement, être un ingénieur en bâtiment, sinon, avoir un niveau de technicien supérieur en génie civil. A défaut, il devra s’entourer de techniciens qualifiés. L’entrepreneur vous permettra de bénéficier de la garantie décennale. En d’autres termes, il sera légalement responsable de la fiabilité et de la qualité de votre bâtiment pendant 10 ans.

Même si faire appel à ces professionnels représente un coût non négligeable, sachez que ce sera pour vous un moyen de sécuriser votre investissement et de mener à bien votre construction risques.

Sources et pour aller plus loin :

Loi 2008-43 du 20 Août 2008 portant Code de l’UrbanismeLe Droit immobilier au Sénégal -Me Frank ZEITOUN, Éditions l’Harmatan.

 

Fatoumata Diop LO

06/03/2021